Как мы помогли продать более 20 трёхкомнатных квартир в ЖК «Удачный 2» за 4 месяца: CPL ниже рынка в 1,6 раза

Введение

Когда дом уже сдан, а треть квартир в нём всё ещё не продана, для застройщика это не просто «неликвид», а прямой убыток. Именно с такой ситуацией мы столкнулись в ЖК «Удачный 2»: предыдущий подрядчик продвигал комплекс целиком, не выделяя трёхкомнатные квартиры в отдельный продукт, и в результате они «зависли». За 4 месяца нам предстояло не просто найти покупателей, а полностью пересобрать маркетинг под конкретный тип квартир и выполнить план продаж. О том, как мы выстроили систему, которая дала 494 целевых лида со средней стоимостью 2 125 рублей, — читайте далее.

Исходная ситуация и вызовы

На момент старта работ дом в ЖК «Удачный 2» был уже сдан. Предыдущие очереди проекта реализовались успешно, но трёхкомнатные квартиры остались в остатках. Почему так произошло?

• Не было фокуса на продукте. Реклама велась на весь ЖК без выделения 3‑комнатных. Семейная аудитория, которой нужны именно такие квартиры, просто «не видела» их в потоке общих объявлений.
• Сайт не конвертил. Единая посадочная страница для всех типов квартир не мотивировала оставить заявку. Отсутствовали спецпредложения и убедительная упаковка для семейных покупателей.
• Аналитика хромала. Не было коллтрекинга, цели в Метрике настроены некорректно, рекламные кампании не разделялись по аудиториям. Бюджет сливался на общий нецелевой трафик.
• Рынок не ждал. Конкуренты в Сормовском районе активно рекламировали похожие квартиры. Времени на раскачку не было — отдел продаж простаивал, застройщик рисковал заморозить выручку.

Главная боль заказчика: квартиры есть, дом сдан, а денег нет. При стандартном подходе продажа 20+ трёшек в районе с высокой конкуренцией могла занять год и более.

Поставленная цель

Бизнес-цель на 4–6 месяцев (старт — 1 апреля):

• Продать минимум 20 трёхкомнатных квартир.
• Обеспечить стоимость лида не выше 3 500 рублей.
• Генерировать 50+ заявок в месяц целевого трафика.

Дополнительное условие: весь месячный бюджет на платные каналы (Яндекс.Директ + таргет ВКонтакте) не должен превышать 150 000 рублей.

Стратегия: точечный маркетинг под «семейные» квартиры

Мы отказались от продвижения ЖК в целом и сконцентрировались исключительно на трёхкомнатных квартирах. Ключевая идея — показать семейной аудитории готовое решение для жизни, а не просто «квартиру в новостройке».

Основные элементы стратегии:

• Отдельная посадочная страница и спецпредложение — лендинг только под 3‑к квартиры с видео, квизом и оффером «Предчистовая отделка White box в подарок».
• Яндекс.Директ и таргет ВКонтакте как главные каналы привлечения заявок с чётким разделением ролей.
• Прогрев и доверие через соцсети — ведение сообществ ВКонтакте и Одноклассников с видеообзорами квартир, новостями района и ходом благоустройства.
• Сквозная аналитика — динамический коллтрекинг, точные цели в Яндекс.Метрике и еженедельная обратная связь от отдела продаж.

Реализация: что именно мы сделали

Пересобрали аналитику и сайт

• Настроили динамический коллтрекинг — теперь каждый звонок привязан к конкретному объявлению и ключевому слову.
• Внедрили корректные цели в Яндекс.Метрике (отправка формы, клик по номеру, звонок).
• Создали отдельный лендинг для 3‑к квартир: 3D-визуализация, видеоролик, квиз, форма захвата с акцентом на семейную ипотеку и подарок в виде отделки.

Запустили контекстную рекламу (Яндекс.Директ)

• Полностью пересобрали структуру кампаний: разделили поиск, РСЯ и мастер-кампании.
• Проработали семантику только под запросы о трёхкомнатных квартирах: «купить трёшку в Сормовском районе», «квартира для большой семьи», «трёхкомнатная с отделкой». Добавили минус-слова, отсекающие интерес к студиям и однушкам.
• Сделали упор на РСЯ с ретаргетингом на посетителей сайта и квиза.
• Креативы: «Семейная ипотека + отделка White box в подарок», «Дом уже сдан — заезжай через месяц», «3 комнаты, 74 м² с предчистовой отделкой».
• Постоянно получали обратную связь от отдела продаж и отключали нецелевые связки.

Результат по Директу:
≈ 280 заявок при бюджете 553 000 ₽, средний CPL = 1 975 ₽, конверсия визит → заявка = 3,9%.

3. Настроили таргетированную рекламу ВКонтакте

• Выбрали основным каналом ВКонтакте — здесь сконцентрирована семейная аудитория 35–55 лет.
• Тестировали аудитории: ключевые фразы внутри ВК, интересы (недвижимость, ремонт, семья), подписчики конкурентов, ретаргетинг на посетителей сайта.
• Лучшую конверсию давали лид-формы прямо внутри соцсети. Чтобы повысить качество, формы постепенно усложняли (добавляли поля «бюджет», «желаемый срок заезда»).
• Офферы: «Сданный дом, не ждите», «Отделка в подарок», «Квартира для семьи в привычном районе».

Результат по таргету:
≈ 110 заявок при бюджете 200 000 ₽, средний CPL = 1 818 ₽.

Запустили видеопродакшн и SMM-прогрев

• Создали видеоролик с 3D-визуализацией трёхкомнатной квартиры — он стал ядром посадочной страницы и рекламных кампаний.
• С нуля оформили и повели сообщества ВКонтакте и Одноклассники. Публиковали 1 пост в день: видеообзоры квартир, новости района, преимущества ЖК, ход благоустройства.
• Видеообзоры показали лучший охват и вовлечённость — люди хотели «увидеть» свою будущую квартиру.
• Соцсети не дали много прямых заявок (около 15–20 за весь период), но сыграли ключевую роль в прогреве: подписчики становились базой для ретаргетинга, а живой контент повышал доверие и конверсию из платных каналов.

Результат: цифры, которые говорят сами за себя

Главный итог: за 4–6 месяцев продано более 20 трёхкомнатных квартир. План выполнен, дом реализован без зависших остатков.

Сводка по лидам и бюджету (апрель – октябрь 2024):

• Общее количество заявок: 494 (при плане 50+ в месяц, среднемесячно ~71).
• Общий бюджет на платные каналы: ~1 050 000 ₽.
• Средневзвешенная CPL: 2 125 ₽ (план — 3 500 ₽, перевыполнение в 1,6 раза).
• Конверсия визит → заявка: 2,53% (19 521 визит).

Динамика эффективности по месяцам:

В июле–сентябре CPL упал до 945–1 100 рублей, что в 3–3,5 раза ниже рынка.

Сравнение каналов:

Директ принёс основной объём (57% заявок), таргет дал более низкую стоимость лида и мощный прогрев. В связке они позволили достичь общего CPL 2 125 ₽.

Дополнительные бонусы:

• Подписчики сообществ выросли с 2 237 до 2 320 — аудитория для ретаргетинга.
• Охваты постов в ВК выросли до 10 265 в неделю (июль–август).
• Видеоролик увеличил конверсию лендинга и доверие к застройщику.

Команда проекта

• Аккаунт-менеджер проекта
• Специалист по контекстной рекламе
• Таргетолог
• Маркетолог-стратег
• SMM-менеджер
• Видеопродакшн

Хотите так же для своего жилого комплекса?

Мы знаем, как превратить неликвидные остатки квартир в стабильный поток продаж, даже когда дом уже сдан и бюджет ограничен. Запишитесь на бесплатный аудит вашей текущей маркетинговой модели — покажем, где теряются заявки и сколько вы можете заработать, просто перенастроив систему.

Запишитесь на аудит маркетинга — разберём текущую ситуацию и покажем, где вы теряете потенциальных покупателей.

Мы готовы подробно рассказать и показать проект, пишите/звоните, оставляйте заявку

Кроме того, мы готовы провести диагностику вашего проекта БЕСПЛАТНО

Больше полезной информации:

Сайт майти.рф
Почта  mightygroupnn@yandex.ru
Телефон +7 831 424 24 01
Вконтакте vk.com/mightygroupnn